Az ingatlanvásárlási megállapodások során kifizetett első pénzösszegek megnevezése körül rengeteg a félreértés. A köznyelvben a „foglaló” és az „előleg” kifejezéseket gyakran szinonimaként használják, pedig a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény – Ptk.) alapján a két jogintézmény rendkívül eltérő jogkövetkezményekkel jár. Egy rosszul megfogalmazott szerződési rendelkezés miatt a vevő akár több millió forintot is elveszíthet, ha az adásvétel nem a tervei szerint alakul.
A tudatos vevőnek pontosan ismernie kell a foglaló, az előleg és a bánatpénz jogi sajátosságait, és az előszerződés vagy adásvételi szerződés megkötése előtt tisztáznia kell a fizetendő összeg jogi természetét.
A foglaló: a kötelezettségvállalás jogi megerősítése (Ptk. 6:185. §)
A foglaló a szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeleként és megerősítéseként átadott pénzösszeg. A Ptk. 6:185. §-a szerint a fizetett összeget csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha a szerződésből ennek a rendeltetése egyértelműen kitűnik.
Nem elegendő tehát a készpénzátvételi elismervényre vagy a banki utalás közleményébe annyit írni, hogy „ingatlan előleg/foglaló”. A megállapodásban ki kell mondani, hogy a felek az összeget a szerződéses kötelezettségeik megerősítéseként, a Ptk. 6:185. §-ában meghatározott jogkövetkezmények tudatában adják és veszik át.
A foglaló sorsa a szerződés teljesítése vagy meghiúsulása esetén
- Teljesítés esetén: Ha az adásvételi szerződés teljesül, a foglaló teljes összege beleszámít a vételárba, azaz a vevőnek a hátralévő vételárrészt kell megfizetnie.
- Meghiúsulás a vevő felelősségéből: Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért a vevő a felelős (például meggondolja magát, vagy nem tudja előteremteni az önrészt), az adott foglalót teljes egészében elveszíti. Az eladó jogosult a foglaló összegét megtartani.
- Meghiúsulás az eladó felelősségéből: Ha a meghiúsulásért az eladó felelős (például időközben magasabb áron eladja az ingatlant másnak, vagy megtagadja az aláírást), a kapott foglalót kétszeres összegben köteles visszafizetni a vevőnek.
- Meghiúsulás mindkét fél felelőssége vagy vis maior miatt: Ha a szerződés olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős (pl. természeti katasztrófa teszi lakhatatlanná az ingatlant), vagy amelyért mindkét fél egyaránt felelős, a foglaló visszajár a vevőnek.
A bíróság a túlzott mértékű foglalót a kötelezett kérelmére mérsékelheti. A magyar jogigyakorlat szerint az ingatlan vételárának 10%-a tekinthető szokásos mértékű foglalónak. A 20-30%-os foglaló kikötése már túlzottnak minősülhet, ám ennek bírósági mérséklése hosszas és bizonytalan kimenetelű peres eljárást igényel.
Az előleg: egyszerű vételárrészlet szankciók nélkül
Az előleg ezzel szemben nem bír szerződésmegerősítő vagy szankciós funkcióval. Az előleg nem más, mint a vételár előre megfizetett része.
Amennyiben az adásvétel bármilyen okból meghiúsul – függetlenül attól, hogy a vevő vagy az eladó hibájából, vagy külső ok miatt történik a visszalépés –, az előleg teljes összege hiánytalanul visszajár a vevőnek. Az eladó nem tarthatja meg az előleget, és a vevő sem követelheti annak kétszeresét.
A joggyakorlatban ha a szerződésben szereplő utalás vagy készpénzátadás célja kétértelmű (például csak az „előleg” szót használják a felek, de szankciókról nem rendelkeznek), a bíróságok az összeget előlegnek tekintik, és meghiúsulás esetén elrendelik a visszatérítését.
A bánatpénz: az egyoldalú elállási jog ára (Ptk. 6:213. §)
A bánatpénz a Ptk. 6:213. §-a szerint az egyoldalú elállási jog ellenértékeként kötődik ki. A felek a szerződésben megállapodhatnak abban, hogy bármelyikük vagy a vevő egyoldalúan elállhat a szerződéstől egy meghatározott határidőig, amennyiben megfizeti a kikötött bánatpénzt.
A bánatpénz és a foglaló közötti fő különbség a jogellenesség megítélése:
- A foglaló elvesztése a szerződésszegés szankciója.
- A bánatpénz megfizetése ezzel szemben egy szerződéses jog (az elállás) jogszerű gyakorlásának az ára. Ha a vevő megfizeti a bánatpénzt és eláll, az eladó nem követelheti a szerződés teljesítését vagy a szerződésszegésből eredő további kárának megtérítését.
A gyakorlatban néha előfordul, hogy az eladók „bánatpénz” címen próbálnak előleget vagy vételi szándéknyilatkozati biztosítékot visszatartani. Az ilyen kikötéseket mindig alaposan át kell vizsgáltatni ingatlanjogban jártas ügyvéddel.
A bankhitel megtagadásának kockázata és a felbontási klauzula
Az ingatlanvásárlók jelentős része részben bankhitelből finanszírozza a vásárlást. Ez rejti az egyik legveszélyesebb buktatót: mi történik a kifizetett foglalóval, ha a bank megtagadja a hitel kiadását, vagy a becsült forgalmi értéket alacsonyabbra állapítja meg, mint a vételár, és emiatt a vevő nem tudja előteremteni a hiányzó önrészt?
A főszabály szerint a bankhitelt kérelmező vevő kockázata, hogy megkapja-e a hitelt. Ha a vevő az előszerződésben vagy a végleges adásvételi szerződésben foglalót fizet, majd a bank elutasítja a hitelkérelmét, a meghiúsulás a vevő érdekkörébe tartozó okból következik be, így a vevő az adott foglalót teljes egészében elveszíti.
Hogyan védekezhet a vevő a hitel-elutasítási kockázat ellen?
- Előzetes hitelbírálat beszerezése: Mielőtt a vevő bármilyen foglalót átadna vagy szerződést írna alá, elengedhetetlen a banki előzetes értékbecslés és előzetes hitelbírálat kérése.
- Egyedi bontó feltétel beépítése a szerződésbe: A felek a szerződéses szabadság elve alapján eltérhetnek a Ptk. főszabályaitól. Az adásvételi szerződésbe kifejezett pontként beépíthető, hogy amennyiben a vevő által megjelölt bank a hitelkérelmet a vevőnek fel nem róható okból elutasítja, a szerződés felbontottnak tekintendő, és az eladó a foglalót hiánytalanul (vagy az előlegként kezelt összeget) köteles visszafizetni.
Egy ilyen egyedi klauzula elfogadása természetesen az eladó együttműködését igényli. Amennyiben az eladó ehhez nem járul hozzá, a vevőnek tudatában kell lennie annak, hogy a saját önrészén felül a foglaló összege is kockázatban van a hitelbírálat végéig.
Gyakorlati tanácsok a foglaló átadásához
- Soha ne adj át foglalót tanúk vagy alakszerű szerződés nélkül: A számla nélküli, kézzel írt papíron átadott „foglalók” szinte bizonyosan jogi vitákhoz vezetnek.
- Ügyvédi letét alkalmazása: A legbiztonságosabb megoldás, ha a foglaló összege az adásvételi szerződést megszerkesztő ügyvéd letéti számlájára kerül, ahonnan csak a tulajdoni lap széljegyzése és a feltételek teljesülése után utalják át az eladónak.
- Készpénz vs. Banki átutalás: Készpénzes átadás esetén elengedhetetlen az átvételi elismervény, amely pontosan tartalmazza az összeget, a jogcímet, a felek adatait és tanúk aláírását.